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[购房指南] 速看!二手房买卖猫腻多 六大“隐患”需警惕

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网友
网友  发表于 2017-1-3 08:10:49 |阅读模式
    说起房产中介,有过买卖房经历的市民可谓“爱恨交织”。应该说,通过房产中介公司进行房屋买卖在一定程度上给买卖双方都提供了便利,但不得不说的是,一不小心,就会掉进种种陷阱中去。
    那么,通过房产中介买卖房产需要注意哪些问题?其中存在哪些“猫腻”?应该怎样规避房产中介带来的潜在风险?连日来,记者对此进行了调查走访。
    私下交易过户后尾款飞了
    家住黄务小区的刘先生最近想以“卖一买一”的形式换购一套改善型住房,考虑到买卖双方私下交易不用支付中介费,刘先生经朋友的朋友介绍,认识了买家郭女士。郭女士对刘先生的房比较满意,双方很快就签订了购房合同,并完成了过户手续。但是,当房产证上的名字改成郭女士的名字后,刘先生却联系不上郭女士了,而且连房子的20万元尾款也没有收到。刘先生辗转找到介绍人,但对方表示房子已经过户了,没有证据他也没办法。
    对此,山东西政律师事务所副主任曲学松律师表示,买卖双方要签订正规的三方协议、银行面签,出现资金纠纷等问题时,才能出具各种过户材料,保障自己的权益。贪图便宜,私下交易风险很大。
    中介为收高佣金把房价抬高卖
    开发区的孙女士为了方便女儿上学,想买一套学区房,上个月她通过小区门口一家连锁房产中介公司介绍,花78万元购入一套两室一厅的房子。最近,她发现相同条件的房子一般只卖74万元左右,她买的房子比其他房子高出四五万元。后来经过多方打听,孙女士才明白其中道理,原来“佣金只收0.5%”和“只向买家收佣金0.5%”不同,该中介规定买卖双方要收取佣金3%,因为在买方这收不到这么多钱,就向卖方收取佣金,而卖方实际上把中介收取的佣金通过房价的方式转嫁给孙女士了。
    对此,曲学松律师表示,收佣与中介工作人员的提成挂钩,为了更多的收入,中介自然愿意配合卖家抬高价格。因此,建议买家在购房前,要充分了解该片区的房源均价,以防支付过多的费用。
    警惕这些房产中介的“忽悠”手法
    曲学松律师还提醒说,二手房交易中常见的陷阱有很多,主要包括以下方式,购房者要多加留心。
    比如:二手房价格因受房龄、位置等众多因素影响,卖房者、买房者往往难以了解到二手房的市场行情,部分中介将房价报高,以此吃差价。转卖买主或卖主,中介公司成了“二道贩子”。不少中介公司内部卖房源,一套房子,再卖给其他代理,中介公司联合起来赚看房费、中介费。
    走访中记者发现,房产中介乱象丛生,中介卷款跑路的现象时有发生。那么,买二手房该有哪些注意事项,该如何预防买卖过程中的风险?
    对此,曲学松律师提醒说,看房过程中,如果看中了某套房屋本身,还需要再进一步了解房屋周边,其中包括很多人会在意的高压电线、飞机场附近、垃圾场等。
    此外,部分中介为了赚取中介费,带着客户看房,随后以配合其完成工作为由,让客户签订看房确认书,有些人不注意,随便就签了字,实际上签订的是中介公司自行制作的空白的房屋买卖合同,事后,中介公司凭着此材料要求看房者支付中介费用。在此提醒大家,看房有风险,签名需谨慎。
    房价过低要注意。产权人急于出售房屋房价会低于市场价不少,但此类房屋变数太大,中间可能涉及各种纠纷,因此别贪这个便宜,小心后期官司缠身。
    尤其要注意的是,在签订合同时,要确认房屋产权人,确认房屋内户口问题,确认购房者资格及相关税费。还有,尽量缩短交易时间。
    二手房买卖猫腻多,六大“隐患”需警惕
    采访中,曾在房产中介干过六七年的小杨“悄悄”告诉记者:“二手房的交易持续时间相对较长,从签订买卖合同到拿到新的房产证,大约需要一个多月。同时,二手房交易涉及环节多,隐含着各种交易风险。
    二手房交易环节大概存在以下六个方面的风险隐患,买卖双方需加强警惕,交易风险才可防可控。
    隐患一:房屋产权不明晰
    业主是谁,房屋是否有抵押,可以通过交易中心进行产权调查。调查产权时要了解细节信息,比如房龄,网络信息未必准确,而房龄对一些老公房尤为重要。如房龄太大那么贷款时会遇到问题,银行为了控制风险可能只贷5成甚至更低,而且最高贷款年限也会缩短,考验买家的首付能力和还款能力。再比如动迁房,3年内是不能上市交易的。即便先签订合同到期,过户也有风险。如果遇到卖家毁合同,买家走司法途径也是劳民伤财,值得警惕。
    隐患二:卖方资质有问题
    一定要对卖家的信息进行核实,卖家是不是权利人,这套房屋一共有多少权利人,是否都同意卖房了,没有得到所有权利人同意,房屋不可能过户。
    隐患三:买房者资质有问题
    隐患四:不良中介骗术多
    个别不良房产中介人员不规范操作,包括暗地里动手脚“吃差价”,签两份合同。因此,签订房屋合同时,买卖双方见面是很重要的环节。此外,个别不良中介会用低价房源吸引买家关注,所以明显低于市场价的房源多数是假房源或者房屋本身有瑕疵。
    隐患五:房屋价格未标清
    关于房屋价格的风险,这也是容易出纠纷的地方。当前很多房东都是说“到手价”,应该原本房东支付的税费转到下家承担。哪些房子是可以免税费的房东可能自己也搞不清。比如房东承诺是“满5唯一”住房,但审核下来不是唯一的,那就要收所得税,对下家而言可能要多一笔费用,如果不能协商就会引起纠纷。
    隐患六:“做低房价”纠纷多
    “做低房价”,已成为二手房交易的一个“潜规则”。“做低房价”实际上是一种逃税、避税行为,触犯相关法律法规的。卖房者可能面临着无法及时收到全额房款的风险,难维权;对于购房者而言,只能按照做低后的网签价格进行申请,可能会降低购房者贷款的可贷额度,加大购房者的风险;未来,这套房源再次出售时,如按照差额进行计税,会加大差额并增加相应的税费。(水母网)

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